Άρδην άλλαξε το προφίλ του εγχώριου real estate η πανδημία του κορονοϊού, δημιουργώντας ένα άκρως διαφορετικό τοπίο και προκαλώντας νέες, ιδιαίτερες – ίσως και πρωτοφανείς σε πολλές περιπτώσεις – συνθήκες που τείνουν να εδραιωθούν ως νέες τάσεις.
Παράγοντες της αγοράς παρακολουθούν στενά όλες τις εξελίξεις που συνδέονται με την πορεία της πανδημίας, διεθνώς και εγχωρίως, μετρώντας μια προς μια τις οικονομικές επιπτώσεις που προκύπτουν.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το «τσουνάμι» επιπτώσεων που έχει παρασύρει όλους τους κλάδους της οικονομίας, οδηγεί στη διαμόρφωση συνολικά οκτώ νέων τάσεων στην εγχώρια κτηματαγορά.
Αναλυτικά:
1. Επιστροφή των ακινήτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις συμβατικές μακροχρόνιες μισθώσεις
Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, ήδη από τον Σεπτέμβριο – Οκτώβριο του 2019, πολλοί ιδιοκτήτες μετά το πέρας της καλοκαιρινής σεζόν, αποφάσισαν μετά τη ραγδαία μείωση των εισοδημάτων τους – μείωση ακόμη και 30% -35% λόγω κορεσμού και μεγάλου ανταγωνισμού στη ζητούμενη τιμή ημερήσιας ενοικίασης – να επιστρέψουν στη μακροχρόνια, παραδοσιακή μίσθωση.
Οι εναπομείναντες ιδιοκτήτες ακινήτων εγγεγραμμένων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης δέχτηκαν τη χαριστική βολή στις αρχές Φεβρουαρίου του 2020 με τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού στην Κίνα, που αποτελούσαν και το μεγαλύτερο ποσοστό επισκεπτών τους. Παράλληλα, τα αποτελέσματα του τουρισμού το καλοκαίρι δεν ήταν τα αναμενόμενα για να καλύψουν την οικονομική «χασούρα», ενώ το μέλλον προς στιγμήν δεν φαντάζει αισιόδοξο για τους επόμενους μήνες στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Όσο ιδιοκτήτες έχουν απομείνει στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης διαθέτουν πλέον τα ακίνητα τους ακόμη και στο 30% της ζητούμενης τιμής του 2019 για να αποκτήσουν πληρότητες. Επιπλέον, εκτιμάται ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφοροποιημένη στο άμεσο μέλλον, αφού τείνει να στραφεί προς μία πιο επαγγελματική διαχείριση, στη σκιά της σταδιακής επικράτησης των εταιρειών διαχείρισης τέτοιων ακινήτων έναντι των μικροϊδιοκτητών.
2. Αύξηση της ανάγκης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics
Με την έλευση της πανδημίας στην Ελλάδα και την αύξηση της τηλεργασίας – ιδιαίτερα μετά το lockdown της περασμένης άνοιξης – αυξήθηκε υπερβολικά η ζήτηση για τρόφιμα, παιχνίδια, είδη γυμναστηρίου και όλες οι παραγγελίες πραγματοποιούνται κυρίως μέσω Διαδικτύου πλέον. Η ραγδαία αύξηση των παραγγελιών μέσω Διαδικτύου οδήγησε σε ραγδαία αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics. Σίγουρα στο άμεσο μέλλον η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους θα αυξηθεί έτι περαιτέρω, υποστηρίζοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο. «Θεωρούμε ότι πολύ άμεσα θα υπάρξει ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους μικρότερης επιφάνειας -500τμ-800τμ- εντός του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων για να μπορούν να τροφοδοτούν άμεσα την εφοδιαστική αλυσίδα», εξηγεί ο κ. Μπάκας.
3. Πολλά εμπορικά καταστήματα στρέφονται στα e-shop
Η μη μείωση των μηναίων μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις, ακόμη και μετά το νομοθετικό πλαίσιο οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων με κίνητρο την έκπτωση φόρου, δείχνει να μην επιδρά θετικά στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλές εμπορικές επιχειρήσεις – και κυρίως αλυσίδες καταστημάτων ένδυσης – εξετάζουν σοβαρά το ενδεχόμενο να κλείσουν καταστήματα που δεν παράγουν τον αναμενόμενο τζίρο για τη συντήρηση τους, στοχεύοντας στη ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου.
4. Μετεγκατάσταση εξετάζουν πολλά Café delivery
Κατά τις πληροφορίες, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος 20τμ – 40τμ που δεν στοχεύουν σε περαστικό κόσμο και παράλληλα αποτελούν γνωστά brand μελετούν ήδη την μετεγκατάσταση τους σε καταστήματα στην ίδια περιοχή δραστηριοποίησης τους, αλλά σε σημεία μη προβολής, με στόχο το φθηνότερο ενοίκιο και την αύξηση του delivery μέσω e-shop και τηλεφωνικών παραγγελιών. Τέτοια μοντέλα καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος σε σημεία μη προβολής και χωρίς βιτρίνα έχουν ήδη ξεκινήσει τα τελευταία 2-3 χρόνια στα Βόρεια Προάστια, στοχεύοντας κυρίως σε εργαζόμενους εταιρειών, Airbnb, αλλά και σε εργαζόμενους που δουλεύουν από το σπίτι.
5. Μπαίνει τέλος στους open plan χώρους
Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων ή την απομάκρυνση των γραφείων ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο.
Η κυρίαρχη τάση στον σχεδιασμό χώρων γραφείου στην προ κορονοϊού εποχή ήταν «οι open plan χώροι. Σταδιακά καταργήθηκαν τα σταθερά διαχωριστικά και τα κλειστά γραφεία ακόμη και για τα διευθυντικά στελέχη. Ωστόσο, στη μετά τον κορονοϊό εποχή, όλα δείχνουν ότι το open space μοντέλο που κυριάρχησε από το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα μέχρι και σήμερα θα πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.
Σίγουρα, θα αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και θα μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα, με την επιστροφή στα «κλειστά» γραφεία να μοιάζει μονόδρομος.
6. Η τηλεργασία θα οδηγήσει σε μετεγκατάσταση των εταιρειών
Το δεύτερο σενάριο και μάλλον το επικρατέστερο, λόγω του ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία, θα είναι οι μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό, είναι σύνηθες το φαινόμενο ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, ενώ αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.
Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά. Αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο, στα νότια ή τα βόρεια προάστια. Βραχυπρόθεσμα θα καταγραφούν μεγάλες αλλαγές αν καθιερωθεί η τηλεργασία. Σίγουρα θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας, ήτοι χώρους τεχνολογικά αναβαθμισμένους, σε έξυπνα και οικολογικά κτήρια.
«Δεν θεωρούμε ότι οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα, αλλά σίγουρα στο μέλλον ανάλογα με τα νέα δεδομένα, τις νέες συνθήκες-προδιαγραφές-καθεστώς εργασίας, τα πρωτόκολλα υγείας και των εν γένει οικονομικών δεδομένων, πολλές εταιρείες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους με εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς του μετρό, του προαστιακού και των κεντρικών οδικών αξόνων», σχολιάζει ο κ. Μπάκας.
7. Μεταβολές στον τρόπο αναζήτησης κατοικιών είτε πρόκειται για ενοικίαση, είτε για αγορά
Η πανδημία του κορονοϊού δημιούργησε την ανάγκη στους κατοίκους των μεγάλων πόλεων – και ιδιαίτερα όσων διαμένουν στο κέντρο αυτών – να αναθεωρήσουν σε μεγάλο βαθμό την επιλογή της περιοχής που διαμένουν. Σίγουρα, κατά τη διάρκεια του lockdown, πολλοί θα σκέφτηκαν ότι θα ήταν καλύτερες οι συνθήκες αν διέμεναν σε κάποιο προάστιο, μη πυκνοκατοικημένο, ή ακόμη καλύτερα σε μονοκατοικία ή μεζονέτα με κήπο.
Η συγκεκριμένη τάση δεν έχει υιοθετηθεί στην πράξη από πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές ή ενοικιαστές, διότι η μετεγκατάσταση σε κάποιο «καλό» προάστιο της Αττικής, σε μονοκατοικία ή μεζονέτα με κήπο, απαιτεί αυξημένα διαθέσιμα κεφάλαια είτε πρόκειται για ενοικίαση, είτε για αγορά.
Αντίθετα, η τάση που φαίνεται να κερδίζει έδαφος κυρίως στους εργαζόμενους με παιδιά, είναι η αναζήτηση κατοικίας με ένα επιπλέον δωμάτιο που θα μπορεί να διαμορφωθεί σε γραφείο για να μπορούν να ασκούν τα επαγγελματικά τους καθήκοντα μέσω τηλεργασίας.
Παράλληλα, υπάρχει ένα μικρό ποσοστό ενδιαφερόμενων ενοικιαστών που αναζητούν πλέον κατοικίες με ένα επιπλέον δωμάτιο, διότι διδάσκουν γιόγκα ή personal training μέσω Διαδικτύου και χρειάζονται έναν χώρο ειδικά διαμορφωμένο για τις επαγγελματικές τους ανάγκες.
«Θεωρούμε ότι οι περιοχές που θα επιλέξουν αρχικά οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές ή αγοραστές που θα θελήσουν να μετακομίσουν σε μονοκατοικία χωρίς να διαθέσουν επιπλέον κεφάλαια από τα διαθέσιμα για διαμέρισμα στα «καλά» προάστια της Αττικής, θα οδηγηθούν κυρίως σε περιοχές του υπολοίπου Αττικής, όπως Σταμάτα, Άγιο Στέφανο, Καπανδρίτι, Παιανία, Ελευσίνα, κλπ», σημειώνει ο κ. Μπάκας.
Γενικότερα, σε ό,τι αφορά τα οικιστικά ακίνητα στο άμεσο μέλλον και σε συνάρτηση με την πορεία της πανδημίας του κορονοϊού, αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση για κατοικίες με μεγαλύτερη λειτουργικότητα ως γραφεία, κάτι που απαιτεί ειδική σχεδίαση, συνδεσιμότητα και ανάγκη για συγκροτήματα μικτών χρήσεων.
8. Αλλαγή στην πολιτική κρατήσεων και επιστροφή στην ενοικίαση με τη σεζόν
Η πανδημία του κορονοϊού άλλαξε ριζικά την πολιτική ακύρωσης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ήδη πολλοί ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε επιλογή πολιτικής ακύρωσης, μη επιστρέψιμη όταν πρόκειται για περιπτώσεις που έχουν προβεί σε γενναίες εκπτώσεις σε σχέση με την αρχική ζητούμενη τιμή ημερήσιας ενοικίασης. Ενώ ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών έχουν επιλέξει τη δυνατότητα ακύρωσης 4 ημέρες πριν την άφιξη και την ευέλικτη πολιτική ακύρωσης, με στόχο να αποκτήσουν υψηλά ποσοστά πληρότητας ιδιαίτερα το χρονικό διάστημα από 24/12/2020 έως 5/1/2020.
Παράλληλα, μια συνήθεια του παρελθόντος ήταν η ενοικίαση ακινήτου σε χειμερινούς προορισμούς με τη σεζόν, ιδιαίτερα για τους λάτρεις των χειμερινών σπορ. Πλέον, αρκετοί είναι οι ιδιοκτήτες που, λόγω των νέων δεδομένων που επικρατούν με τα τοπικά lockdown και την αβεβαιότητα για την πορεία του χειμερινού τουρισμού, έχουν επιλέξει να διαθέσουν τα ακίνητα τους στην ενοικίαση με τη σεζόν. Είναι ενδεικτικό ότι στην Αράχωβα το κόστος ενοικίασης από αρχές Σεπτεμβρίου μέχρι και τέλη Μαΐου κυμαίνεται από 6.000 έως 12.000 ευρώ.
Η εικόνα σήμερα σε κατοικίες και γραφεία
