Με… οδηγό την υψηλή ζήτηση, το 2023 που οδεύει προς το τέλος του θα αποτελέσει το νέο σημείο αναφοράς για την αγορά κατοικίας στη χώρα μας, με την υψηλότερη αύξηση των τελευταίων ετών, σε διψήφιο ποσοστό πάνω από 12%, και τις τιμές σε αρκετές περιπτώσεις, κυρίως στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας, να παραπέμπουν και να ξεπερνούν τις αντίστοιχες της χρυσής εποχής του real estate, πίσω στην περίοδο 2007-2008. Τώρα, έπειτα από έξι ανοδικά χρόνια και την αγορά να έχει πιάσει μέσα στο 2023 τους πιο δυναμικούς ρυθμούς ανάπτυξης της τελευταίας 15ετίας, το 2024 αναμένεται, σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις από τράπεζες, μεσίτες και μεγαλοσυμβούλους ακινήτων, ότι θα κατεβάσει ρυθμούς χωρίς πτώση μεν, αλλά με επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου που καταγράφηκαν ιδιαίτερα έντονα μέσα στη διετία 2022-2023.
Kι αυτό ενώ, όπως παρατηρεί και το τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τραπέζης της Ελλάδος, οι αγορές σε άλλες χώρες της Ε.Ε. βρίσκονται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης αναφορικά με τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις. Για την εγχώρια κτηματαγορά, σύμφωνα με τις αναλύσεις των μεγάλων τραπεζών, παράμετροι όπως α) η μεγέθυνση του ΑΕΠ, β) το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό (που εκτιμάται ότι θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά), γ) η αυξημένη τουριστική δραστηριότητα, δ) η πιθανότητα μεγαλύτερης χρηματοδότησης από τον τραπεζικό τομέα, καθώς τα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων είναι χαμηλά, αλλά και ε) το γεγονός ότι οι τιμές των ελληνικών ακινήτων, παρά το σερί ανόδου, παραμένουν χαμηλότερα σε σύγκριση με πλείστες άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως αυτές της Ισπανίας ή της Πορτογαλίας, συντηρούν τις θετικές προσδοκίες για τη συνέχεια σε συνδυασμό πάντα με τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς και την «ψαλίδα» σε σχέση με τη ζήτηση. Στο πλαίσιο αυτό εξάλλου, δεν είναι καθόλου τυχαία και η ενεργότερη εμπλοκή πλέον πιο θεσμικών κεφαλαίων στον εγχώριο οικιστικό τομέα, όπως έχει φανεί εσχάτως από τα πλάνα μεγάλων εγχώριων επενδυτικών ακινήτων και εταιρειών ανάπτυξης (π.χ. Dimand, Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, Premia Properties AEEAΠ, TEN Brinke Hellas κ.ά.).
Τιμές στα ύψη
Οι μεγάλοι παίκτες της αγοράς βλέπουν εσχάτως στον τομέα της κατοικίας περαιτέρω προοπτικές κυρίως για τα καινούρια, υψηλής ενεργειακής κλάσης ακίνητα, για την πολυτελή κατοικία ή ακόμη και για νέα επενδυτικά «προϊόντα» με μικρά, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα με σειρά παροχών στους ενοίκους τους που πωλούνται αδρά, ακόμη και σε προάστια που παραδοσιακά θεωρούνταν πιο προσιτά, την ίδια στιγμή που οι τιμές στις παραδοσιακά ακριβές περιοχές έχουν ξεφύγει ακόμη και σε πενταψήφια νούμερα ανά τ.μ. Ενδεικτικά, στο Παλαιό Ψυχικό με έλλειψη νεόδμητων κατοικιών, οι ζητούμενες τιμές ανά τ.μ. για σπίτια υψηλών προδιαγραφών είναι σε πολλές περιπτώσεις πάνω από τα 10.000 ευρώ, φτάνοντας σε κάποιες πιο εξαιρετικές περιπτώσεις μονοκατοικιών και στα 15.000 ευρώ/τ.μ.. Σε ένα πιο προσιτό προάστιο, όπως το Μαρούσι, καινούρια, «έξυπνα» σπίτια υπό κατασκευή με ορίζοντα παράδοσης το 2024, υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές, και κοινόχρηστες παροχές όπως γυμναστήριο, αίθουσα συνεδριάσεων, θέσεις στάθμευσης και φόρτισης ηλεκτρικών ποδηλάτων, φωτοβολταϊκά για παροχή ρεύματος στους κοινόχρηστους χώρους πωλούνται με τιμή πάνω από τα 7.000 ευρώ ανά τ.μ.. Στο Χαλάνδρι καινούρια υπό κατασκευή διαμερίσματα ενεργειακής κλάσης Α+, με χρήση κοινόχρηστης πισίνας, διατίθενται με ζητούμενες τιμές πάνω από 6.000 ευρώ ανά τ.μ.. Αντίστοιχα υψηλές είναι και οι τιμές και στα πολύ μικρά διαμερίσματα των 30-35 τ.μ. που διατίθενται στα νέα υπό κατασκευή κτίρια εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων εν είδει επενδυτικού προϊόντος στο κέντρο της Αθήνας, με εξασφαλισμένους μεγάλους μισθωτές-εταιρείες για περίοδο 5 ετών συν επιπλέον δυνατότητα για 5 έτη, προσφέροντας ετήσια απόδοση της τάξεως του 6%.
Οι αβεβαιότητες
Από την άλλη πλευρά, μια σειρά αβεβαιοτήτων και προκλήσεων που τείνουν να γίνουν πιο έντονες συνοδεύουν την αγορά, εν μέσω του γενικότερου οικονομικού περιβάλλοντος των υψηλών επιτοκίων και των πληθωριστικών πιέσεων που δοκιμάζουν τις αντοχές των νοικοκυριών. «Ο απόηχος των επιπτώσεων της πανδημίας, σε συνδυασμό με την κρίση ως προς το κόστος διαβίωσης, η οποία επιμένει λόγω της κλιμάκωσης των τιμών των τροφίμων και της ενέργειας, θέτει σημαντικές προκλήσεις για τα νοικοκυριά που είχαν ήδη πιεστεί από τα προηγούμενα χρόνια λιτότητας στην περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας», επισημαίνει χαρακτηριστικά στην τελευταία της ανάλυση για την αγορά ακινήτων στο γ’ τρίμηνο του 2023 η γνωστή εταιρεία συμβούλων Delfi Partners και επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία της Eurostat για το υψηλό κόστος στέγασης των Ελλήνων.
Πράγματι, όπως επιβεβαιώνει στο «ΘΕΜΑ» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Eνωσης Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, «η αγορά για το ευρύ κοινό το τελευταίο διάστημα έχει δείξει μία κόπωση, η οποία αποτυπώνεται από τα επίπεδα της ζήτησης στα πιο χαμηλά και μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Το προηγούμενο διάστημα και μέσα στο καλοκαίρι είχαμε τις δύο έκτακτες συνθήκες για την κτηματαγορά με υψηλό το αγοραστικό ενδιαφέρον, κατ’ αρχάς το πρόγραμμα “Σπίτι Μου” και επιπλέον την Golden Visa, όπου άλλαξε το καθεστώς από τις αρχές Αυγούστου με ακριβότερα όρια στις περιοχές υψηλής ζήτησης (σ.σ.: το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, τα βόρεια και τα νότια προάστια της πρωτεύουσας με όριο πλέον τα 500.000 ευρώ από τα 250.000 ευρώ για τη χορήγηση άδειας διαμονής). Η Golden Visa αυτή τη στιγμή κινεί τη ζήτηση για Πειραιά και δυτικά προάστια, όπου τα όρια έχουν παραμείνει στα 250.000 ευρώ. Θα δούμε το επόμενο διάστημα πώς θα κινηθεί η αγορά τώρα που το τοπίο είναι πιο ξεκάθαρο, ωστόσο είναι ορατό το ενδεχόμενο επιβράδυνσης, με δεδομένο ότι η βαθιά ζήτηση από τα χαμηλά και μεσαία στρώματα, εκεί όπου είναι και ο μεγαλύτερος όγκος των συναλλαγών, παρουσιάζει τώρα κόπωση».
Στα επιμέρους χαρακτηριστικά της αγοράς, όπως έχει διαμορφωθεί καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023, ο κ. Ποταμιάνος εντοπίζει ότι έχει μικρύνει η ψαλίδα των τιμών μεταξύ νεόδμητων και μεταχειρισμένων διαμερισμάτων, με τις τιμές στα παλιότερα σπίτια να έχουν συμπαρασυρθεί προς τα πάνω.
Αυτό άλλωστε επιβεβαιώνει ειδικά για την αγορά κατοικίας και η ανάλυση της Delfi Partners, η οποία στέκεται στο γεγονός της ανόδου των τιμών, ελλείψει προσφοράς σε αντιδιαστολή με την υψηλή ζήτηση μέσα στο 2023, «δημιουργώντας μια ευνοϊκή συνθήκη για τους πωλητές και ειδικότερα για τους ιδιοκτήτες με ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος και είναι σε εξαιρετική κατάσταση». Σημειωτέον ότι καθοριστικό ρόλο ως προς την ανοδική πορεία των τιμών το 2023, όπως παρατηρούν και οι αναλυτές της Εθνικής Τράπεζας, έχει παίξει και η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους, επεξηγώντας έως και 60% της ανατίμησης.
Η πορεία των τιμών
Πάντως, το κλίμα περαιτέρω ανόδου των τιμών για το επόμενο εξάμηνο φαίνεται ότι είναι εδραιωμένο και συνολικά στο κοινό, όπως τουλάχιστον φάνηκε και από την τελευταία έρευνα για το Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων της Opinion Poll που πραγματοποιήθηκε το πρώτο δεκαήμερο του Νοεμβρίου και παρουσίασε προ ημερών ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, διευθύνων σύμβουλος του ομίλου MORE και της MORE Consulting με σημαντική δραστηριότητα στο real estate της Ρουμανίας. Πάνω από 7 στους 10 (72%) σε 1.000 ερωτηθέντες εκτιμούν ότι το επόμενο εξάμηνο οι τιμές θα ανέβουν περαιτέρω και ένα 18% αναμένει ότι θα μείνουν σταθερές, ενώ μονοψήφιο είναι το ποσοστό αυτών που εκτιμούν ότι θα πέσουν λίγο. Μάλιστα, από το 72% αυτών που εκτιμούν ότι οι τιμές θα ανέβουν, πάνω από 3 στους 10 (31%) θεωρούν ότι θα ανέβουν σε ποσοστό πάνω από 10% και το υπόλοιπο 41% ότι θα ανέβουν λιγότερο, σε ποσοστό κάτω του 10%. Την ίδια στιγμή, ένα σχεδόν 57% βρίσκει θετικές τις μακροπρόθεσμες τάσεις των ακινήτων και μόλις ένα 49% θεωρεί ότι τα υψηλά επιτόκια δανεισμού επηρεάζουν την αγορά.
H πορεία ανόδου επιβεβαιώνεται και από τις αγγελίες, όπως προκύπτει από την ανάλυση της αγοράς το γ’ τρίμηνο έως τον Σεπτέμβριο του γνωστού δικτύου αγγελιών Spitogatos, σημειώνοντας μέση ετήσια άνοδο πανελλαδικά στο +12,5% το γ’ τρίμηνο του 2023, ενώ και η ΤτΕ που κατέγραψε πάνω από 12%. Μάλιστα και στο τελευταίο δίμηνο Οκτωβρίου – Νοεμβρίου η τάση ως προς τις ζητούμενες τιμές, όπως αυτή διαμορφώνεται με βάση τις αγγελίες στον Spitogatos, είναι περαιτέρω ανοδική, με πιο έντονη μάλιστα την αύξηση μέσα στον Νοέμβριο, αποτυπώνοντας και τις συνεχιζόμενες (υψηλές) προσδοκίες από την πλευρά των ιδιοκτητών.
Σημειωτέον ότι ένα μεγάλο ποσοστό των σπιτιών που προσφέρονται αυτή τη στιγμή είναι χαμηλών ενεργειακών χαρακτηριστικών -μία από τις παραμέτρους που λαμβάνονται σοβαρά υπόψη από τους υποψήφιους αγοραστές-, με ενδεικτικά τα στοιχεία για το κέντρο της Αθήνας: κατ’ αρχάς για πολλά από τα πωλούμενα διαμερίσματα, σχεδόν για 4 στα 10 (ή ποσοστό 37%) δεν αναφέρονται καθόλου ενεργειακά χαρακτηριστικά, ενώ από αυτά που αναφέρονται μόλις ένα 22% κατατάσσεται ως υψηλής ενεργειακής κλάσης (Α+, Α, Β+, Β), ένα 42% ως μεσαίας και ένα 36% ως χαμηλής.
Ως προς τις ζητούμενες τιμές, πανελλαδικά, σε αυτή τη συγκυρία η Μύκονος, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας και το Κολωνάκι διατηρούν την πρωτοκαθεδρία ως προς τις υψηλότερες, μέσες τιμές πώλησης στις αγγελίες, καταγράφοντας μάλιστα διψήφια ποσοστά αύξησης μέσα σε έναν χρόνο και συνεχίζοντας το σερί της ανόδου από το 2018 και μετά. Στα νότια προάστια, με 3.611 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και τις Κυκλάδες με 3.333 ευρώ ανά τ.μ. καταγράφονται οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές, πανελλαδικά με αύξηση αντίστοιχα κατά 14% και 12,5% σε έναν χρόνο, αν και οι διακυμάνσεις των τιμών ειδικά σε αυτές τις περιοχές είναι τεράστιες, ανάλογα με την παλαιότητα, την προνομιακή θέση και τις παροχές, με τη μέση τιμή τελικά να επηρεάζεται προς τα κάτω λόγω του κατά πολύ μεγαλύτερου αριθμού των παλιών κατοικιών.
Η Μύκονος παρουσιάζει αυτή τη στιγμή, με βάση τις αγγελίες, την υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πανελλαδικά στα 6.692 ευρώ/τ.μ. και ακολουθεί σε μικρή απόσταση η Βουλιαγμένη, η οποία έχει τα πρωτεία στην Αττική με τη μέση τιμή στα 6.667 ευρώ/τ.μ. και αύξηση μέσα σε έναν χρόνο κατά 12,4%. Είναι χαρακτηριστικό ως προς τη ζήτηση ότι και οι πέντε περιοχές που περιλαμβάνονται στο τοπ των ακριβότερων περιοχών της Αττικής, με βάση πάντα τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες, έχουν παρουσιάσει διψήφιο ποσοστό αύξησης φτάνοντας, το +16,6% για την περίπτωση της Βούλας. Οι τέσσερις από αυτές, Βουλιαγμένη, Βούλα, Αλιμος και Γλυφάδα, βρίσκονται στο πολλά υποσχόμενο παραλιακό μέτωπο, πλην του Κολωνακίου που βρίσκεται στο κέντρο και παρουσιάζει άνοδο σε ετήσια βάση κατά 14,7%, με μια μέση ζητούμενη τιμή στα 4.685 ευρώ ανά τ.μ. Στην ανώτερη κλίμακα των ζητούμενων τιμών, τα νούμερα σε αυτές τις περιοχές ξεφεύγουν με τιμές εκατομμυρίων για ένα σπίτι στη Βουλιαγμένη και πάνω από τις 20.000 ευρώ ανά τ.μ. Το γεγονός της προσθήκης του Αλίμου στις ακριβότερες περιοχές της Αθήνας -με βάση πάντα τη μέση ζητούμενη τιμή στις αγγελίες- εξηγείται από τη σαφώς μεγαλύτερη προσφορά εκεί νεόδμητων κατοικιών, με τους κατασκευαστές να έχουν τοποθετηθεί στην περιοχή προσβλέποντας στην υπεραξία από το mega project της ανάπλασης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού.
Από τις αγγελίες και την άνοδο στα βόρεια προάστια της Αθήνας κατά 10,9% μέσα σε έναν χρόνο, με μια μέση ζητούμενη τιμή στα 3.333 ευρώ ανά τ.μ., προκύπτει και αυτό που επισημαίνουν το τελευταίο διάστημα και οι μεσίτες: ότι δηλαδή σημαντικό μερίδιο των αγοραστών που διαθέτουν ένα σεβαστό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου έχουν στραφεί προς τα βόρεια της Αθήνας, που είχαν μείνει πιο πίσω τα προηγούμενα χρόνια και κάλυψαν έτσι μέσα στο 2023 μέρος της ψαλίδας. Εξ ου και περιοχές των βορείων προαστίων που απευθύνονται παραδοσιακά σε οικογένειες είχαν θεαματική άνοδο στις τιμές με σχεδόν +34% μέσα σε έναν χρόνο, όπως συνέβη στην περίπτωση της Αγίας Παρασκευής και της Πεύκης.
Εκτός Αττικής η ακριβότερη γεωγραφική ενότητα της χώρας εντοπίζεται στις Κυκλάδες, όπου μετά τη Μύκονο ακολουθεί η Σαντορίνη με μία μέση τιμή στο γ’ τρίμηνο στις 4.069 ευρώ/τ.μ. και τους ξένους να οδηγούν τη ζήτηση. Μάλιστα στη ζήτηση από το εξωτερικό πρώτες κατατάσσονται οι ΗΠΑ, λόγω και του αυξημένου ενδιαφέροντος από ομογενείς, ενώ πολύ ψηλά είναι επίσης και η Γερμανία. Όσον αφορά τις τιμές, μετά τη Σαντορίνη ακολουθεί η Κέα με μέση ζητούμενη τιμή στα 2.973 ευρώ/τ.μ. και πιο οικονομικές επιλογές σε Τήνο, Άνδρο και Σύρο, με τιμές αντίστοιχα στα 2.419 ευρώ, 2.136 και 1.833 ευρώ/τ.μ.
Σε άνοδο η πολυτελής κατοικία…
Την ίδια στιγμή, σε συνεχιζόμενη άνοδο βρίσκεται και η πολυτελής κατοικία στη χώρα μας, η οποία εξακολουθεί να πλασάρεται ακόμη χαμηλά ως προς τις ζητούμενες τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Με βάση σχετική έρευνα της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills για τις κατοικίες υψηλών προδιαγραφών τις οποίες προτιμούν τα διεθνή πορτοφόλια σε μεγαλουπόλεις ανά τον κόσμο (Savills Prime Residential Index Report), στην Αθήνα η μέση τιμή ανά τ.μ. είναι χαμηλότερα και διαμορφώνεται στα 10.800 ευρώ. Αντίστοιχα, στη Λισαβόνα το αντίστοιχο νούμερο για αυτού του είδους τις κατοικίες, με βάση τα στοιχεία από τη Savills, είναι στα 12.800 ευρώ/τ.μ., στη Ρώμη 13.400, στο Μιλάνο στα 14.600 ευρώ/τ.μ. κ.ο.κ.
…αλλά ζορίζεται το μέσο ελληνικό νοικοκυριό
Στην άλλη πλευρά του νομίσματος, το μέσο ελληνικό νοικοκυριό ζορίζεται σε σχέση με τις δαπάνες για τη στέγασή του, όπως προκύπτει και από τα στοιχεία της Eurostat και την ειδική έκδοση για τη «Στέγαση στην Ευρώπη το 2022» που δημοσιεύτηκε προ ημερών. Η έκδοση καταγράφει το ποσοστό των Ελλήνων που ζει σε ιδιόκτητα σπίτια στο 72,8% έναντι του 69,1% του ευρωπαϊκού μέσου όρου, με τη χώρα μας να κατατάσσεται 16η στη σχετική λίστα, όπου πρώτη είναι η Ρουμανία, έχοντας ένα ποσοστό ιδιοκατοίκησης στο 94,8%. Οι καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας είναι «μια σημαντική ένδειξη ότι το κόστος στέγασης μπορεί να είναι πολύ υψηλό», αναφέρεται σχετικά στην έκδοση της Eurostat, με το μέσο ποσοστό καθυστερήσεων στην Ε.Ε. να έχει μειωθεί από 12,4% το 2010 σε 9,2% το 2022.
Τα ποσοστά εμφανίζονται μειωμένα σε 22 κράτη-μέλη και αυξήθηκαν σε 5, ενώ για το 2022 τα μεγαλύτερα νούμερα παρατηρήθηκαν στην Ελλάδα (45,5%), στη Βουλγαρία (19,9%), στη Ρουμανία (18,4%) και την Κροατία (15,7%) και τα μικρότερα σε Τσεχία (2,7%), Ολλανδία (2,9%), Βέλγιο (4,2%) και Αυστρία (4,7%). Οσον αφορά στο μερίδιο του κόστους στέγασης επί του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος, αυτό αντιστοιχεί στο 19,6% κατά μέσον όρο στην Ε.Ε. το 2022, ποσοστό που διαφέρει μεταξύ των κρατών-μελών, με τα υψηλότερα μερίδια στην Ελλάδα (34,2%), στη Δανία (25,4%) και τη Γερμανία (24,5%). Στην Ε.Ε. το 2022 το 9,3% του πληθυσμού δεν είχε τη δυνατότητα να διατηρήσει το σπίτι επαρκώς ζεστό, με τα υψηλότερα ποσοστά να καταγράφονται στη Βουλγαρία (22,5%), στην Κύπρο (19,2%) και την Ελλάδα (18,7%) και τα χαμηλότερα στη Φινλανδία (1,4%), στο Λουξεμβούργο (2,1%) και τη Σλοβενία (2,6%).