Στην ανάπτυξη υποδομών διαμετακομιστικού εμπορίου και αποθήκευσης, εντός και πλέον κι εκτός Αττικής, στρέφεται ένας όλο και μεγαλύτερος αριθμός επενδυτών και εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων. Οταν ευοδωθούν τα σχέδια αυτά, εκτιμώμενου κόστους άνω των 500 εκατ. ευρώ, αναμένεται να ενισχύσουν σημαντικά τον ρόλο της χώρας ως κόμβου της διεθνούς εφοδιαστικής αλυσίδας.
Αν σε αυτά προστεθούν, επίσης, τα σχέδια για το Θριάσιο Ι και ΙΙ, η αξιοποίηση του πρώην Στρατοπέδου Γκόνου στη Θεσσαλονίκη, αλλά και για την έκταση της Εκκλησίας της Ελλάδας στο Σχιστό, για την οποία πρόσφατα υπεγράφη μνημόνιο συναντίληψης με την ελληνική κυβέρνηση, το ποσό αυξάνεται σε σχεδόν 2 δισ. ευρώ, σύμφωνα με ρεπορτάζ της Καθημερινής.
Ταυτόχρονα, οι επενδύσεις αυτές θα ενισχύσουν σημαντικά τη διαδικασία στροφής του καταναλωτικού κοινού προς το ηλεκτρονικό εμπόριο. «Η κατανάλωση έχει αρχίσει να φεύγει πλέον από το φυσικό κατάστημα και κατευθύνεται προς την αποθήκη και τη διανομή των προϊόντων. Είναι λοιπόν μια φυσική εξέλιξη και των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, όπως η δική μας, να μετακινηθούμε από τη δημιουργία νέων εμπορικών χώρων στη δημιουργία νέων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand Real Estate.
Η εισηγμένη ανακοίνωσε εντός της εβδομάδας την απόκτηση του ακινήτου της πρώην Βαλκάν στη Θεσσαλονίκη αντί ποσού έξι εκατ. ευρώ. Πρόκειται για μια έκταση 335,6 στρεμμάτων, που βρίσκεται στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης – Εδεσσας, σε ιδιαίτερα προνομιακό σημείο, καθώς απέχει 16 χιλιόμετρα από το λιμάνι της Θεσσαλονίκης και 23 χιλιόμετρα από το κέντρο της πόλης. Εκεί, η Dimand φιλοδοξεί να αναπτύξει, σε δύο φάσεις, το μεγαλύτερο συγκρότημα logistics της Βορείου Ελλάδας, συνολικής επιφάνειας της τάξεως των 120.000 τ.μ. Σε πρώτη φάση, μέχρι το τέλος του 2024 θα κατασκευαστούν υποδομές 55.000 τ.μ. και σε δεύτερη φάση επιπλέον 65.000 τ.μ. Η αξία της επένδυσης υπολογίζεται σε 160 εκατ. ευρώ, ενώ θα δημιουργηθούν 150 μόνιμες θέσεις εργασίας κατά τη λειτουργία των εγκαταστάσεων. Πρόκειται για την πρώτη επένδυση της Dimand στον τομέα των περιαστικών υποδομών logistics μεγάλης κλίμακας, η οποία σηματοδοτεί την πεποίθηση των στελεχών της εταιρείας στις προοπτικές ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης σε διαβαλκανικό εμπορικό κόμβο.
Μία ακόμη μεγάλη επένδυση στη Θεσσαλονίκη, στη δυτική πλευρά της πόλης, ύψους της τάξεως των 250-300 εκατ. ευρώ, αφορά την αξιοποίηση του πρώην Στρατοπέδου Γκόνου, επιφάνειας 672 στρεμμάτων. Τον σχετικό διαγωνισμό προετοιμάζει η Μονάδα Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας του ΤΑΙΠΕΔ (Project Preparation Facility – PPF). Το ακίνητο ανήκει στο υπ. Οικονομικών, το οποίο το έχει παραχωρήσει ως προς τη χρήση του στη ΓΑΙΑΟΣΕ.
Νέοι παίκτες
Μεγάλο ενδιαφέρον για εμπορευματικά κέντρα έχουν όμως και άλλοι επενδυτές, πέραν των «συνήθων υπόπτων», δηλαδή των εταιρειών logistics και των επενδυτών ακινήτων. Ο όμιλος Μελισσανίδη προχώρησε πριν από μερικούς μήνες στην αγορά των εγκαταστάσεων της βιομηχανίας Σέλμαν στην Εύβοια. Πρόκειται για μια επένδυση της τάξεως των 23 εκατ. ευρώ, σε μια εγκατάσταση η οποία έχει το πρόσθετο πλεονέκτημα της ύπαρξης λιμενικής εγκατάστασης.
Σύμφωνα με πληροφορίες, μεταξύ των πιθανών επιλογών αξιοποίησης του ακινήτου είναι η μετατροπή του σε εμπορευματικό κέντρο. Το ακίνητο βρίσκεται στην περιοχή του Βασιλικού και είναι επιφάνειας 400 στρεμμάτων, ενώ διαθέτει και κτίρια της τάξεως των 120.000 τ.μ.
Οπως εξηγεί στην «Κ» η κ. Δίκα Αγαπητίδου, επικεφαλής της Αθηναϊκής Οικονομικής – JLL, «αλλάζει πλέον ο χαρακτήρας των υποδομών logistics, καθώς επεκτείνονται και σε περιοχές εκτός του λεκανοπεδίου της Αττικής. Επίσης, στόχος των εταιρειών είναι η βιώσιμη λειτουργία των εγκαταστάσεων». Για τον σκοπό αυτό, όλες οι νέες επενδύσεις προβλέπουν την υιοθέτηση συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας, όπως για παράδειγμα φωτοβολταϊκά συστήματα στις στέγες, τα οποία αξιοποιούνται για την ηλεκτροδότηση των εγκαταστάσεων.
Από βιομηχανία, αποθήκη
Στην περιοχή της Αττικής δρομολογούνται επίσης σημαντικές επενδύσεις. Από τις πλέ ον σημαίνουσες είναι η αξιοποίηση της έκτασης των 300 στρεμμάτων της Χαλυβουργίας Ελλάδας, η οποία διαθέτει και λιμενική υποδομή. Πρόκειται για την πρώην παραγωγική μονάδα της Χαλυβουργίας της οικογένειας Μάνεση, πλησίον των ΕΛΠΕ, η οποία παραμένει ανενεργή από το 2012. Το ακίνητο έχει περάσει υπό τον έλεγχο του αμερικανικού επενδυτικού fund HIG, που έχει εκπονήσει και έχει θέσει σε εφαρμογή ένα φιλόδοξο σχέδιο, που προβλέπει τη μετατροπή του ακινήτου σε κόμβο για την αποθήκευση, διαλογή και διακίνηση των εμπορευμάτων που εισάγονται στη χώρα μέσω του λιμανιού του Πειραιά και προορίζονται για τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές. Σε πρώτη φάση θα αναπτυχθούν υποδομές της τάξεως των 100.000 τ.μ., ενώ το ύψος της επένδυσης υπολογίζεται σε τουλάχιστον 80 εκατ. ευρώ.
Ιδιαίτερης μνείας χρήζει και το γεγονός ότι η HIG έχει αποκτήσει πλειοψηφικό ποσοστό και στην εξειδικευμένη εταιρεία παροχής υπηρεσιών logistics Makios Logistics, της οποίας την τεχνογνωσία σκοπεύει να αξιοποιήσει. Η εν λόγω εταιρεία κατέχει ηγετική θέση στον τομέα των αποθηκών-ψυγείων στη Βόρεια Ελλάδα, καθώς διαθέτει δύο σχετικές εγκαταστάσεις στην περιοχή της Θεσσαλονίκης (Καλοχώρι και Γέφυρα). Παράλληλα, προωθεί και μια ακόμη ανάπτυξη στην περιοχή του Ασπροπύργου.
Σχέδιο για την ανάπτυξη εμπορευματικού κέντρου δρομολογείται και στην περιοχή του πρώην εργοταξίου για την κατασκευή της γέφυρας Ρίουαντιρρίου από το ΤΑΙΠΕΔ. Στο πλαίσιο αυτό, τον περασμένο Ιούλιο προκηρύχθηκε διαγωνισμός για την αξιοποίηση του ακινήτου, συνολικής επιφάνειας 165 στρεμμάτων. Το ακίνητο ενδείκνυται για την ανάπτυξη πάρκου εφοδιαστικής αλυσίδας, καθώς μάλιστα διαθέτει και πρόσβαση στη θάλασσα. Εναλλακτικές προτάσεις είναι η δημιουργία τεχνολογικού πάρκου, ή ακόμη και τουριστικών υποδομών. Ως καταληκτική ημερομηνία για την υποβολή των σχετικών προσφορών έχει οριστεί η 18η Οκτωβρίου.
Εκρηξη της ζήτησης λόγω ηλεκτρονικού εμπορίου
Στη νοτιοανατολική Καλιφόρνια η άνθηση του κλάδου των κέντρων αποθήκευσης και διανομής είναι τόσο μεγάλη τις τελευταίες δεκαετίες, που η Αμερικανίδα ανθρωπολόγος και εγκληματολόγος Σούζαν Φίλιπς έχει κάνει λόγο σε ανάλυσή της για μια πολιτεία από χώρους logistics η οποία έχει δημιουργηθεί σταδιακά από το 1975 και είναι ορατή από το Διάστημα. Στην Ελλάδα, ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών και η απουσία ολοκληρωμένου χωροταξικού πλαισίου για την εφοδιαστική αλυσίδα έχει αποτρέψει τη δημιουργία αντίστοιχων «χωριών» από οργανωμένα logistics centers. Η ζήτηση όμως για αποθηκευτικούς χώρους παραμένει ιδιαίτερα υψηλή, όπως φανερώνει η συνεχής άνοδος των τιμών και ο αυξανόμενος αριθμός επενδύσεων.
Πού οφείλεται η έκρηξη ενός κλάδου που μαγνητίζει, τα τελευταία χρόνια, ολοένα και περισσότερους Ελληνες και ξένους επενδυτές;
Οι κατάλληλων προδιαγραφών αποθήκες και χώροι διανομής επιτρέπουν στις επιχειρήσεις να ικανοποιούν καλύτερα τις ανάγκες των πελατών τους, αποκτώντας το συγκριτικό πλεονέκτημα. Οπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, διαχρονικά, ιδιώτες καταναλωτές και επιχειρήσεις επιζητούν ολοένα και ταχύτερη παραλαβή των προϊόντων τους, γεγονός που καθιστά ανταγωνιστικότερους όσους καταφέρνουν να πετύχουν γρηγορότερους χρόνους παράδοσης. Πριν το ηλεκτρονικό εμπόριο καταστεί, λόγω των lockdowns κατά την έξαρση της πανδημίας, σχεδόν μονόδρομος για την προμήθεια αγαθών, μεγάλος αριθμός επιχειρήσεων εάν δεν διέθετε μηδενική διαδικτυακή παρουσία, δεν είχε σε πρώτη προτεραιότητα την υλοποίηση επενδύσεων στην ενίσχυση του online καναλιού πωλήσεων και κατ’ επέκταση στη βελτίωση των χρόνων παράδοσης. Ωστόσο, η μονοκρατορία του ηλεκτρονικού εμπορίου που επιταχύνθηκε λόγω της πανδημίας, υποχρέωσε ακόμη και τους μικρούς παίκτες του κλάδου να αποκτήσουν ή να διευρύνουν την ηλεκτρονική τους παρουσία. Κατ’ επέκταση, ενισχύθηκε κατακόρυφα η συνεχώς αυξανόμενη, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς, ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους με σκοπό και την ταχύτερη αποστολή των προϊόντων από το κέντρο διανομής στον τελικό χρήστη (last mile). Γι’ αυτό η Noval Property εκτιμά σε ανάλυσή της ότι στο άμεσο μέλλον θα αναπτυχθεί και μία νέα κατηγορία που αφορά τα πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα, εντός ορίων του αστικού ιστού (city logistics).
«Λόγω της κομβικής γεωστρατηγικής της θέσης στο όριο τριών ηπείρων και με ακτογραμμή 16.000 χιλιομέτρων, η Ελλάδα διαχρονικά διεκδικούσε πρωταγωνιστικό ρόλο στον κλάδο των logistics. Ωστόσο, η έλλειψη ολοκληρωμένης εθνικής στρατηγικής, σε συνδυασμό με την απουσία των κατάλληλων οδικών και σιδηροδρομικών υποδομών και την ύπαρξη μακρόσυρτων γραφειοκρατικών διαδικασιών έχει καθυστερήσει σημαντικά την υλοποίηση μεγάλων και ενιαίων επενδύσεων, όπως το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο Πεδίο. H ψηφιοποίηση όμως των επιχειρήσεων και η στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο που επιταχύνθηκαν και λόγω της πανδημίας, εκτόξευσαν τις επενδύσεις σε χώρους αποθήκευσης και διανομής σε συνέχεια της έκρηξης της ζήτησης για logistics centers. Κι αυτό επειδή, πολύ απλά, όσες επιχειρήσεις δεν μεριμνούν ώστε τα προϊόντα τους να παραδίδονται ταχύτερα στους πελάτες τους, χάνουν βραχυπρόθεσμα μερίδιο αγοράς και καταλήγουν σε μαρασμό» σημειώνει ο Βασίλης Μαγκλάρας, διευθύνων σύμβουλος της Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο.
«Η πολυετής κρίση δημιούργησε ένα σοβαρό έλλειμμα επενδύσεων στα logistics. Ως αποτέλεσμα, η Ελλάδα άργησε να εκμεταλλευτεί το συγκριτικό της πλεονέκτημα, την κομβική τοποθεσία της που εξασφαλίζει σημαντικά μειωμένους χρόνους διέλευσης εμπορευμάτων από τη Μέση Ανατολή και την Κίνα προς την Ευρώπη. Η αρχή έγινε με τη Hewlett Packard, με τον Πειραιά να μετατρέπεται σταδιακά σε παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο. Και πολύ πρόσφατα, η πανδημία που τροφοδότησε τη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο εκτόξευσε τη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους» αναφέρει στην «Κ» ο Δημήτρης Σ. Κατσαδάκης, αντιπρόεδρος της «Ορφεύς Βεϊνόγλου».
Υστερα και από την εκδήλωση της πανδημίας, η ζήτηση για αποθήκες ενισχύθηκε πολύ περισσότερο σε σχέση με αυτή για καταστήματα λιανικής και φυσικούς χώρους πώλησης. Επίσης, τα προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα, σε συνδυασμό με τον γεωπολιτικό κίνδυνο έχουν αυξήσει την ανάγκη για επιπρόσθετους αποθηκευτικούς χώρους, προκειμένου οι επιχειρήσεις να είναι σε θέση να καλύψουν την αυξημένη ζήτηση, διαθέτοντας επαρκές απόθεμα εμπορευμάτων. Η ενισχυμένη ζήτηση σχετίζεται και με ένα άλλο πρακτικό ζήτημα. Οτι τα καταναλωτικά προϊόντα μεταφέρονται σε ατομικές συσκευασίες και όχι σε παλέτες φορτίων που καταλαμβάνουν λιγότερο χώρο.
Οι εταιρείες logistics, σύμφωνα με τους ειδικούς, λειτουργούν με διαφορετικά επιχειρηματικά μοντέλα, με τους βασικούς κρίκους της εφοδιαστικής αλυσίδας να περιλαμβάνουν τους διαμεταφορείς που οργανώνουν τη μεταφορά προϊόντων και εμπορευμάτων (αναθέτουν σε μεταφορικές εταιρείες τη διακίνηση των φορτίων), τους μεταφορείς και τις εταιρείες παροχής υπηρεσιών διαχείρισης εμπορευμάτων τρίτων (3PL) που διαθέτουν ιδιόκτητες ή μισθωμένες αποθήκες. Στο οικοσύστημα της εφοδιαστικής ανήκουν και εταιρείες που προσφέρουν υπηρεσίες προς καταναλωτές (B2C), όπως οι ταχυμεταφορείς (courier). Υπολογίζεται ότι οι δέκα μεγαλύτεροι παίκτες αντιπροσωπεύουν στην Ελλάδα μερίδιο αγοράς άνω του 50%, με τον κλάδο να αποτελείται από μεγάλο αριθμό μεσαίων και μικρών επιχειρήσεων διαμεταφοράς και υπηρεσιών 3PL. Η ελληνική αγορά, όπου οι 20 μεγαλύτερες επιχειρήσεις διαθέτουν ίδια κεφάλαια της τάξεως των 190 εκατ. ευρώ (στοιχεία ICAP για το 2020) έχει καταστεί ελκυστική και για ξένους παίκτες, όπως το fund HIG Capital.
«Η άνθηση των logistics, όπου κυριαρχεί ο κατακερματισμός, οξύνει τον ανταγωνισμό. Σε κάθε όμως περίπτωση ο κλάδος είναι εντάσεως κεφαλαίων που απαιτούνται για την υλοποίηση των κατάλληλων προδιαγραφών υποδομών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, όπως και για την εκπαίδευση και προσέλκυση του απαραίτητου προσωπικού. Αυτή την περίοδο οι επιχειρήσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας καλούνται να διαχειριστούν και τον τριπλασιασμό του ενεργειακού κόστους, που αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό τμήμα των λειτουργικών δαπανών, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι αποθηκευτικοί χώροι και τα κέντρα διανομής αποτελούν κλειστά κτίρια δέκα και δώδεκα μέτρων με πολύ μεγάλες ανάγκες για ρεύμα. Στο κόστος ενέργειας έρχεται να προστεθεί και η σημαντική αύξηση των τιμών στα καύσιμα» σημειώνει ο κ. Κατσαδάκης.
Πηγή: moneyreview.gr
