Γραφεία: Σημαντική αύξηση των ενοικίων στην Αθήνα – Οι τιμές ανά περιοχή

Σημαντική αύξηση έως 12% σε ετήσια βάση και 8% κατά μέσον όρο παρουσιάζουν τα ενοίκια των γραφείων την Αθήνα το πρώτο τρίμηνο τους έτους, απόρροια της αναπροσαρμογής των μισθωμάτων, λόγω ανόδου του πληθωρισμού, όσο και εξαιτίας της αυξημένης ζήτησης

Σύμφωνα με σχετική έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (11,96% από 9,20 σε 10,30 ευρώ/τμ/ μήνα) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,22% από 8,59 σε 9,21 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,56% από 10,82 σε 11,53 ευρώ/ τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (2,78% από 9,35 σε 9,61 ευρώ/τμ/μήνα). Η περιοχή του Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 8,59% (από 13,16 ευρώ/τμ/μήνα σε 14,29 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου 8,31% (από 17,81 σε 19,29 ευρώ/ τμ/μήνα).

Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες
Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (13,83% από 9,47 σε 10,78 ευρώ/τμ/ μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (12,94% από 7,11 σε 8,03 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,80% από 7,93 σε 8,39 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,96% από 7,32 σε 7,61 ευρώ/τμ/μήνα).

Οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης
Τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2021 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (11,70% από 9,23 σε 10,31 ευρώ/τμ/μήνα) και το Κολωνάκι (11,02% από 11,80 σε 13,10 ευρώ/τμ/ μήνα), στη συνέχεια ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (9,06% από 8,61 σε 9,39 ευρώ/τμ/μήνα) και έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (7,50% από 7,60 σε 8,17 ευρώ/τμ/μήνα), και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού (4,27% από 7,72 σε 8,05 ευρώ/τμ/μήνα). Δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα. Στις περιοχές αυτές το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου.

Οι περιοχές με το μεγαλύτερο απόθεμα γραφείων
́Στην Λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως Μαρούσι) και στη Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τμ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τμ. Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τμ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τμ ́.

Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων αναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι, του πολέμου στη Ουκρανία και της αύξησης των υλικών κατασκευής σε συνδυασμό με το ευρύτερο οικονομικό κλίμα.

«Πιθανολογούμε ότι μετά την πανδημία και το τέλος του πολέμου στην Ουκρανία, η ζήτηση θα στραφεί σε σύγχρονα γραφεία περιφερειακά της Αθήνας, με εύκολη πρόσβαση και με μικτές αναπτύξεις που θα συνδυάζουν επιπρόσθετα οικιστικές χρήσεις και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων, F&B, retail, γυμναστήρια» σημειώνει ο CEO της Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς.

Οι τάσεις της αγοράς γραφείων στην Αττική
Έρευνες που έχουν διενεργηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται τα εξής στοιχεία:

• Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια στο επίπεδο των 30 euro/τμ/μήνα,
• Πλασάρισμα του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων,
• Εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας καθώς η οικιστική χρήση αποδεικνύεται ξανά ως προσφορότερη,
• Συρρίκνωση ζήτησης για παλαιά γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις,
• Εξαιρετικά αυξημένη προσφορά και χαμηλές τιμές παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις,
• Σταθεροποίηση μισθωμάτων για τυπικής ποιότητας γραφεία προβολής επί βασικών οδικών αξόνων,
  Περαιτέρω άνοιγμα ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις,
• Αύξηση ζήτησης στο κέντρο και στα Νότια Προάστια, σταθεροποίηση στον άξονα
  Λ. Κηφισίας και Λ. Μεσογείων με σαφή μείωση ζήτησης στα Βόρεια προάστια (π.χ. Κηφισιά),
• Δυσκολία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.

Τρεις ταχύτητες στην αγορά γραφείων
Όπως υπογραμμίζει η Geoaxis στην μελέτη της, σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες.

Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%.
Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%-7,5%.
Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8,0%.

«Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2022 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών» υποστηρίζει ο Ξυλάς και προσθέτει:

«Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και λόγω πανδημίας βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας».

Η μεγάλη αύξηση ενοικίων που καταγράφηκε το 2019-2021 στα υψηλών προδιαγραφών γραφεία αναμένεται να μην συνεχιστεί στον ίδιο ρυθμό καθώς πέρα από το σαφώς χειρότερο επιχειρηματικό κλίμα, τα Macros της ελληνικής οικονομίας (αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός, κόκκινα δάνεια, ανεργία, brain drain κ.α.) παραμένουν προβληματικά δίχως να βοηθάνε στην δημιουργία μιας στέρεης και αειφόρας ανάπτυξης.

Εν κατακλείδι, σύμφωνα με την Geoaxis, για το επόμενο διάστημα αναμένεται α) περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία και β) σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.

Πηγή: imerisia.gr