Αλλαγές στον χάρτη της ελληνικής κτηματαγοράς φέρνει η νέα αξία της Golden Visa, την οποία θα πληρώνουν χρυσή οι υποψήφιοι επενδυτές τρίτων χωρών από το εξωτερικό, καθώς από την 1η Αυγούστου αυξάνεται από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ για όσους επιλέγουν να αγοράσουν ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο και Σαντορίνη.
Σύμφωνα με πληροφορίες του «business stories», το υπουργείο Οικονομικών δεν θα δώσει τελικά άλλη παράταση στην περίοδο χάριτος που λήγει στις 31 Ιουλίου, για να μπορούν να αποκτήσουν την ελληνική Golden Visa με τους όρους που ίσχυαν από το 2013 μέχρι σήμερα. Πλέον τα πωλητήρια στις χρυσές περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα ή η Μύκονος θα αφορούν αποκλειστικά και μόνο κροίσους από το εξωτερικό, οι οποίοι θα είναι διατεθειμένοι να διαθέσουν τουλάχιστον μισό εκατομμύριο ευρώ ή και ακόμα περισσότερα για να αποκτήσουν Αδεια Μόνιμου Επενδυτή στη χώρα μας.
Αλλάζουν έτσι άρδην τα δεδομένα στην κτηματαγορά, καθώς για τις συγκεκριμένες περιοχές βγαίνουν εκτός μάχης πολλοί μικρομεσαίοι ξένοι παίκτες (από χώρες όπως η Τουρκία, ο Λίβανος ή η… πρωταθλήτρια Κίνα κ.ά.) οι οποίοι τα τελευταία χρόνια είχαν πραγματοποιήσει μαζικά απόβαση στην ελληνική αγορά ακινήτων και κυρίως στις χρυσές περιοχές-φιλέτα.
Η εξέλιξη αυτή ανατρέπει και ευρύτερα την κατάσταση στην αγορά ακινήτων σε όλη την υπόλοιπη χώρα, καθώς μεταθέτει σε άλλες περιοχές το αγοραστικό ενδιαφέρον όσων ξένων επενδυτών επιθυμούν να λάβουν άδεια διαμονής στη χώρα μας. Ερώτημα που μένει να απαντηθεί προσεχώς είναι κατά πόσο μπορεί να επηρεαστεί και η πορεία των κρατικών εσόδων που είχαν ενισχυθεί σημαντικά καθώς, μέσω και αυτής της διαδικασίας, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν στα 2 δισ. ευρώ το 2022, νούμερο που, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, αναμένεται να ξεπεραστεί φέτος.
Χρυσά σπίτια
Από τον περσινό Σεπτέμβριο ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης είχε προαναγγείλει κυβερνητική παρέμβαση, κυρίως για τον λόγο ότι το αγοραστικό ντελίριο από το εξωτερικό είχε ωθήσει στα ύψη τις τιμές πώλησης κατοικιών, κυρίως σε περιοχές μεγάλης ζήτησης. Ειδικά σε αυτές, το όριο των 250.000 ευρώ που είχε τεθεί πριν από μια δεκαετία φάνταζε πλέον χαμηλό, αφού υπερκαλυπτόταν αυτομάτως αγοράζοντας και ένα μόλις απλό διαμέρισμα σε μια συνοικιακή πολυκατοικία.
Η παρέμβαση αυτή έγινε πράξη την άνοιξη, διπλασιάζοντας το απαιτούμενο όριο επένδυσης/αγοράς κατοικίας, από 250.000 σε 500.000 ευρώ, για συγκεκριμένες περιοχές. Δόθηκε όμως περίοδος χάριτος έως τη Δευτέρα 31 Ιουλίου, όπως και η δυνατότητα στο διάστημα αυτό να καπαρώσει κάποιος τα προνόμια της Golden Visa κλείνοντας προσύμφωνα αγοράς και καταβάλλοντας άμεσα μόλις το 10% της αξίας των 250.000 ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα να δοθούν σε ύστερο χρόνο.
Το καθεστώς αυτό όμως περνάει στο παρελθόν για τις περιοχές αυτές, αφού από 1η Αυγούστου και μετά διπλασιάζεται σε 500.000 ευρώ το ελάχιστο όριο επένδυσης. Πρόκειται για τον κεντρικό, νότιο και βόρειο τομέα της Αττικής, καθώς επίσης και για τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Ειδικά στην πρωτεύουσα, απλησίαστες θα γίνουν για τους περισσότερους ξένους αγοραστές:
■ Ολες οι περιοχές των νοτίων προαστίων, δηλαδή οι Δήμοι Μοσχάτου – Ταύρου, Καλλιθέας, Παλαιού Φαλήρου, Νέας Σμύρνης, Ελληνικού – Αργυρούπολης, Αγίου Δημητρίου, Αλίμου και Γλυφάδας.
■ Το κέντρο της Αθήνας (Δήμοι Αθηναίων, Βύρωνα, Γαλατσίου, Δάφνης – Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιούπολης, Καισαριανής και Φιλαδελφείας – Χαλκηδόνας).
■ Το σύνολο των βορείων προαστίων, δηλαδή οι Δήμοι Αγίας Παρασκευής, Αμαρουσίου, Βριλησσίων, Ηρακλείου, Κηφισιάς, Λυκόβρυσης – Πεύκης, Μεταμόρφωσης, Νέας Ιωνίας, Παπάγου – Χολαργού, Πεντέλης, Φιλοθέης – Ψυχικού και Χαλανδρίου.
Ορίζεται, μάλιστα, ότι το ύψος της επένδυσης πρέπει να αφορά μόνο ένα ακίνητο καταβάλλοντας τουλάχιστον 500.000 ευρώ, και όχι καλύπτοντας το όριο με την απόκτηση δύο ή περισσότερων ακινήτων χαμηλότερης αξίας.
Πρακτικά, όμως, αυτό σημαίνει και για όλους τους υπόλοιπους εγχώριους αγοραστές ότι, σε έναν βαθμό, στις περιοχές αυτές «αποσυμπιέζονται» η ζήτηση και οι τιμές για μεσαία ακίνητα, αξίας 250.000-500.000 ευρώ.
Σε όλες τις υπόλοιπες περιοχές, όμως, όπου το όριο παραμένει στις 250.000 ευρώ, οι επενδυτές θα συνεχίσουν να έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν και περισσότερα του ενός ακίνητα προκειμένου να προσεγγίσουν το ελάχιστο όριο επένδυσης. Στις περιοχές αυτές ενδέχεται να ενταθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον από κατοίκους του εξωτερικού που θα στρέψουν σε άλλες περιοχές -βάσει των δυνατοτήτων τους- τα κεφάλαιά τους.
Ρίσκο
Ανησυχία εκφράζεται πάντως αν θα υπάρξει κίνδυνος να γυρίσουν την πλάτη οι ξένοι επενδυτές στην ελληνική Golden Visa. Ιδιαίτερα μάλιστα καθώς, εκτός από τις επενδύσεις σε ακίνητα, από τον Ιανουάριο του 2024 αυξάνεται σε 500.000 ευρώ και το ελάχιστο ποσό που θα πρέπει να τοποθετήσει κάποιος σε προθεσμιακές καταθέσεις και στην αγορά ομολόγων, από 400.000 ευρώ που είναι σήμερα.
Από τη στιγμή πάντως που υπήρξε προαναγγελία πως θα κλείσει το «παράθυρο», καταγράφεται έκρηξη αγοραστικού ενδιαφέροντος, που οδήγησε σε υπερδιπλασιασμό των αιτήσεων λήψης της Golden Visa. Στο α’ πεντάμηνο του 2022, σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης, είχαν χορηγηθεί 777 άδειες Μονίμου Επενδυτή ενώ φέτος έσπευσαν και έλαβαν άδεια πάνω από 1.900.
Για το 2022, πάντως, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, οι καθαρές εισροές από αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ, σημειώνοντας μέση ετήσια αύξηση 68% από τα 1,1776 δισ. ευρώ του 2021. Και εντός του 2023 η ΤτΕ έχει καταγράψει για το α’ τετράμηνο του έτους αύξηση 42,1% στις καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για αγορά ακινήτων ξεπερνώντας το μισό δισεκατομμύριο ευρώ, με επιταχυνόμενους ρυθμούς ανόδου έναντι του α’ τριμήνου. Τάση που αν διατηρηθεί σε ετήσια βάση δείχνει παραπάνω από ικανή να οδηγήσει σε επενδύσεις άνω των 2 δισ. ευρώ, με τους αναλυτές της ΤτΕ να σχολιάζουν ότι «οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές παρά την άνοδο σε επιτόκια, ενεργειακά κόστη και εν μέσω πληθωριστικών πιέσεων, σε ένα διεθνές και ευρωπαϊκό περιβάλλον προκλήσεων».