Sunday, June 4, 2023
Insider's IQ
NEWSLETTER
No Result
View All Result
  • ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ
  • ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ
  • ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ
  • ΑΓΟΡΕΣ
  • ΧΡΗΜΑ
  • ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ
  • LIFESTYLE
  • ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ
Insider's IQ
  • ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ
  • ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ
  • ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ
  • ΑΓΟΡΕΣ
  • ΧΡΗΜΑ
  • ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ
  • LIFESTYLE
  • ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ
No Result
View All Result
Insider's IQ
No Result
View All Result

Αντικειμενικές: Αυξήσεις-σοκ έως και 120% εισηγούνται οι εκτιμητές

in HIGHLIGHTS, REAL ESTATE, SLIDER, ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ
0
Η επόμενη μέρα στην κτηματαγορά

Ενώπιον πολύ δύσκολων αποφάσεων βρίσκεται το οικονομικό επιτελείο αναφορικά με την προσπάθεια εξορθολογισμού των τιμών ζώνης, με βάση τις οποίες υπολογίζονται τόσο οι αντικειμενικές αξίες όσο και ο ΕΝΦΙΑ. Σε πολλές περιοχές, οι εκτιμητές που συμμετείχαν στο σχετικό έργο έχουν εισηγηθεί αυξήσεις που προσεγγίζουν ή ακόμα και ξεπερνούν το 100%! Για παράδειγμα, στην περιοχή του Ψυρρή και συγκεκριμένα πέριξ της πλατείας Κουμουνδούρου, στη ζώνη Θ1 του 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων, υπάρχουν προτάσεις για αύξηση της τιμής ζώνης κατά 120% και συγκεκριμένα από τα μόλις 1.200 ευρώ/τ.μ., που είναι σήμερα, σε 2.640 ευρώ/τ.μ.

Ουσιαστικά, περιοχές που γνώρισαν σημαντική εμπορική αναβάθμιση τα τελευταία χρόνια, είτε μέσω καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος είτε μέσω της άνθησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που τόνωσε και το επενδυτικό/αγοραστικό ενδιαφέρον, είχαν παραμείνει με τιμές ζώνης του 2007… Ως εκ τούτου, απαιτείται σημαντική αναπροσαρμογή ώστε να εξισωθούν με τις σημερινές αξίες που διαμορφώνονται στην αγορά.

Κατά μέσον όρο, στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, που επωφελήθηκαν σημαντικά από την αύξηση της ζήτησης κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών, προτείνονται αυξήσεις των τιμών ζώνης κατά 50%-60%. Στα βόρεια προάστια, οι προτεινόμενες αυξήσεις είναι σαφώς ηπιότερες και κινούνται κατά μέσον όρο πέριξ του 20%-30%, ωστόσο υπάρχουν και περιπτώσεις όπως η Νέα Πεντέλη και η Λυκόβρυση, όπου υπάρχουν εισηγήσεις της τάξεως του 60,5% και του 85% αντίστοιχα.

Σημαντικές είναι οι αυξήσεις και στα νότια προάστια (π.χ. μέχρι 78,5% στην Αργυρούπολη), τα οποία έχουν ευνοηθεί τόσο λόγω της αυξημένης ζήτησης κατοικιών από επενδυτές του εξωτερικού όσο και λόγω του έργου του Ελληνικού. Αντίστοιχα, μεγάλες αυξήσεις θα πρέπει να αναμένονται (βάσει των εκτιμήσεων) και στις συνοικίες των δυτικών προαστίων, που είχαν παραμείνει στο «απυρόβλητο» επί δεκαετίες, για λόγους άσκησης κοινωνικής πολιτικής. Για παράδειγμα, στην περιοχή του Αιγάλεω, στη ζώνη Ζ΄, υπάρχει εισήγηση για αύξηση της τιμής ζώνης κατά 73%, από τα 1.100 ευρώ/τ.μ., που είναι σήμερα, στα 1.900 ευρώ/τ.μ.

Οι εν λόγω εισηγήσεις-φωτιά είναι συνέπεια της επί χρόνια έλλειψης πολιτικής βούλησης για την επίτευξη πραγματικής εξίσωσης ανάμεσα στις εμπορικές αξίες και τις αντικειμενικές τιμές. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, οι πραγματικές ανισότητες είχαν ουσιαστικά καλυφθεί, εξαιτίας της μείωσης των εμπορικών τιμών, οδηγώντας μάλιστα στο αντίστροφο αποτέλεσμα, δηλαδή οι αντικειμενικές τιμές ήταν κατά κανόνα σημαντικά υψηλότερες των εμπορικών.

Ωστόσο, τα τελευταία τρία χρόνια, η πτωτική πορεία των τιμών πώλησης έλαβε τέλος και αντικαταστάθηκε από μια ουσιαστική άνοδό τους, η οποία, σε συνδυασμό με την πολύ μικρή αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης το 2018, έχει προκαλέσει το νέο, κατακόρυφο «άνοιγμα της ψαλίδας» ανάμεσα στις τιμές ζώνης που ισχύουν και σε αυτές που θα έπρεπε να ισχύουν, ώστε να αντικατοπτρίζουν τις σημερινές αξίες.

Σύμφωνα με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, επικεφαλής της εκτιμητικής εταιρείας Solum Property Solutions, «όσες φορές κλήθηκαν οι εκτιμητές ακινήτων να προχωρήσουν σε εισηγήσεις για τις νέες τιμές ζώνης, εντέλει οι προτάσεις τους δεν λαμβάνονταν υπόψη στην πράξη. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά την προηγούμενη αντίστοιχη διαδικασία αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης το 2018, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων δεν ελήφθησαν υπόψη οι εισηγήσεις των εκτιμητών», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Πριν από την πανδημία

Εν τω μεταξύ, ακόμα και αυτές οι τιμές που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές σε ποσοστό 90% δεν λαμβάνουν καθόλου υπόψη τους την επίδραση της πανδημίας στην αγορά ακινήτων, καθώς υποβλήθηκαν στο υπ. Οικονομικών κατά το πρώτο δεκαπενθήμερο του φετινού Μαρτίου, ακριβώς πριν από την επιβολή μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας. Ετσι, δεν έχουν ενσωματώσει κάποια τυχόν αρνητική επίδραση στις τιμές από τη μετάβαση της οικονομίας από την ανάπτυξη και το έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό στην ύφεση και την απουσία ζήτησης από επενδυτές εκτός Ελλάδας. Ασφαλώς, αν τελικά το οικονομικό επιτελείο αποφασίσει να θέσει σε εφαρμογή τις νέες αντικειμενικές αξίες το καλοκαίρι του 2021, τότε πιθανώς μέχρι τότε να έχει αποκατασταθεί σε μεγάλο βαθμό η ζήτηση, τουλάχιστον από το εξωτερικό.

Οι στρεβλώσεις στις αντικειμενικές παραμένουν

Οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας, με βάση τους οποίους προκύπτει τελικά η αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου (σε συνδυασμό βέβαια με την τιμή ζώνης), δεν προβλέπεται να μεταβληθούν στην παρούσα φάση.

Ακόμα όμως κι αν δεν γίνουν αλλαγές από το οικονομικό επιτελείο στις τιμές που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές, αν δηλαδή υιοθετηθούν εξ ολοκλήρου, είναι προφανές ότι το αποτέλεσμα θα παραμένει ημιτελές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι για πολλοστή φορά δεν προβλέπονται βαθύτερες τομές στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών, πέραν ασφαλώς της ένταξης νέων περιοχών, που μέχρι σήμερα παραμένουν εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, παρότι έχουν αναπτυχθεί σημαντικά τις τελευταίες δεκαετίες.

Σύμφωνα με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, επικεφαλής της Solum Property Solutions, οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας, με βάση τους οποίους προκύπτει τελικά η αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου (σε συνδυασμό βέβαια με την τιμή ζώνης), δεν προβλέπεται να μεταβληθούν στην παρούσα φάση. Ουσιαστικά δηλαδή, αλλάζει η μία παράμετρος καθορισμού της αξίας, δηλαδή η τιμή ζώνης, αλλά δεν αλλάζουν τα υπόλοιπα συστατικά του συστήματος υπολογισμού. Με τον τρόπο αυτό, οι αντικειμενικές τιμές παραμένουν στρεβλές και δεν απεικονίζουν την πραγματικότητα.

Ετσι, εξακολουθεί να είναι συνολικά στρεβλός και ο τρόπος φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, δεδομένου ότι η τιμή ζώνης αφορά την εκτιμώμενη αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου. Οπου δεν υπάρχουν νεόδμητα (π.χ. στο κέντρο της Αθήνας), αυτή η τιμή είναι θεωρητική. Ωστόσο, ο τρόπος υπολογισμού του σημαντικότερου φόρου ακινήτων, του ΕΝΦΙΑ, βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά σε αυτήν ακριβώς την τιμή, αλλά με προσαυξήσεις, ανάλογα με την ηλικία, το σημείο και τα χαρακτηριστικά του εκάστοτε ακινήτου. Δηλαδή, ο ΕΝΦΙΑ φορολογεί τα παλιά ακίνητα σαν καινούργια, ενώ σε όσα είναι όντως νεόδμητα επιβάλλονται προσαυξήσεις, μεγαλώνοντας ακόμα περισσότερο την επιβάρυνση.

Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, το αντίστροφο ισχύει για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, με αποτέλεσμα να προκαλείται εύλογη σύγχυση. Συγκεκριμένα, στις αντικειμενικές αξίες εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας για τα ακίνητα κάποιας ηλικίας, αλλά και στην περίπτωση αυτή, αυτό γίνεται με ελλιπή τρόπο, καθώς ο ανώτατος συντελεστής είναι τα 25 έτη. Ετσι, είτε το ακίνητο έχει κατασκευαστεί το 1995, είτε το 1955, ο συντελεστής παλαιότητας, επομένως και η απομείωση της αντικειμενικής αξίας, είναι ακριβώς ίδια.

 

 

kathimerini.gr

Share1Tweet1Share

FOLLOW INSIDER'S IQ

ΔΗΜΟΦΙΛΗ ΑΡΘΡΑ

  • Enterprise Greece: Χρονιά «ορόσημο» το 2022 για τις ελληνικές Startups

    Enterprise Greece: Χρονιά «ορόσημο» το 2022 για τις ελληνικές Startups

    2 shares
    Share 1 Tweet 1
  • Τι περιμένουν κορυφαίοι CEOs για την οικονομία των ΗΠΑ: «Ιστορικά δεν έχουμε ξαναδεί κάτι τέτοιο»

    2 shares
    Share 1 Tweet 1
  • Η Aibidia συγκεντρώνει 13 εκατ. ευρώ για να φέρει επανάσταση στην παγκόσμια τιμολόγηση των μεταφορών

    3 shares
    Share 1 Tweet 1
  • Νέες επενδύσεις 300 εκατ. ευρώ για 5στερο τουρισμό σε προορισμούς – έκπληξη (pics)

    2 shares
    Share 1 Tweet 1
  • Agrotech: Η νέα εποχή του αγροτικού τομέα είναι εδώ

    2 shares
    Share 1 Tweet 1
To insidersiq.gr είναι πηγή επιχειρηματικής και επενδυτικής αρθρογραφίας και ειδήσεων από την Ελλάδα και όλο τον κόσμο, ένα εργαλείο ανάπτυξης, ενημέρωσης και στρατηγικής για όσους το χρησιμοποιούν.

Follow us

ΠΡΟΣΦΑΤΑ ΑΡΘΑ

Στη λίστα του Forbes με τις 100 πλουσιότερες αυτοδημιούργητες γυναίκες στις ΗΠΑ οι Rihanna, Taylor Swift και Beyoncé

Στη λίστα του Forbes με τις 100 πλουσιότερες αυτοδημιούργητες γυναίκες στις ΗΠΑ οι Rihanna, Taylor Swift και Beyoncé

June 4, 2023
Αυτά είναι τα επτά πιο μισητά brand names – Γιατί τα απορρίπτουν οι καταναλωτές

Αυτά είναι τα επτά πιο μισητά brand names – Γιατί τα απορρίπτουν οι καταναλωτές

June 4, 2023
Interamerican: Οι λόγοι που αποτελεί το ιδανικό εργασιακό περιβάλλον

Interamerican: Οι λόγοι που αποτελεί το ιδανικό εργασιακό περιβάλλον

June 4, 2023
Η κατανάλωση «κερδίζει» έδαφος για τον δείκτη οικονομικού κλίματος

Η κατανάλωση «κερδίζει» έδαφος για τον δείκτη οικονομικού κλίματος

June 4, 2023
Η Successeve συγκεντρώνει 1,8 εκατ. ευρώ για την αντιμετώπιση της διαχείρισης του κύκλου ζωής των πελατών

Η Successeve συγκεντρώνει 1,8 εκατ. ευρώ για την αντιμετώπιση της διαχείρισης του κύκλου ζωής των πελατών

June 3, 2023

ΔΗΜΟΦΙΛΗ ΑΡΘΡΑ ΜΗΝΑ

  • Ο κανονισμός MiCA (Markets in Crypto-Assets) και όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις

    Ο κανονισμός MiCA (Markets in Crypto-Assets) και όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις

    119 shares
    Share 48 Tweet 30
  • IPO: Τι είναι και πώς επενδύω σε μία;

    270 shares
    Share 108 Tweet 68
  • Pitch Deck: Οδηγός παρουσίασης της startup σας σε επενδυτές

    168 shares
    Share 67 Tweet 42
  • Green Earth Impact Fund: Το νέο Fund που προωθεί τις «πράσινες» επενδύσεις προσφέροντας «ανάσα» στο περιβάλλον

    4 shares
    Share 2 Tweet 1
  • ΑΡΧΙΚΗ
  • ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑ
  • ΟΡΟΙ ΧΡΗΣΗΣ
  • ΠΡΟΣΩΠΙΚΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ

© 2020 Insider΄s IQ - Premium CMS Design by #BrandUp.

No Result
View All Result
  • ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ
  • ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ
  • ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ
  • ΑΓΟΡΕΣ
  • ΧΡΗΜΑ
  • ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ
  • LIFESTYLE
  • ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ

© 2020 Insider΄s IQ - Premium CMS Design by #BrandUp.

Το Insider's IQ χρησιμοποιεί cookies για να βελτιώσει την πλοήγησή σας.
ΣΥΜΦΩΝΩ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ