Ενώπιον πολύ δύσκολων αποφάσεων βρίσκεται το οικονομικό επιτελείο αναφορικά με την προσπάθεια εξορθολογισμού των τιμών ζώνης, με βάση τις οποίες υπολογίζονται τόσο οι αντικειμενικές αξίες όσο και ο ΕΝΦΙΑ. Σε πολλές περιοχές, οι εκτιμητές που συμμετείχαν στο σχετικό έργο έχουν εισηγηθεί αυξήσεις που προσεγγίζουν ή ακόμα και ξεπερνούν το 100%! Για παράδειγμα, στην περιοχή του Ψυρρή και συγκεκριμένα πέριξ της πλατείας Κουμουνδούρου, στη ζώνη Θ1 του 3ου Δημοτικού Διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων, υπάρχουν προτάσεις για αύξηση της τιμής ζώνης κατά 120% και συγκεκριμένα από τα μόλις 1.200 ευρώ/τ.μ., που είναι σήμερα, σε 2.640 ευρώ/τ.μ.
Ουσιαστικά, περιοχές που γνώρισαν σημαντική εμπορική αναβάθμιση τα τελευταία χρόνια, είτε μέσω καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος είτε μέσω της άνθησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που τόνωσε και το επενδυτικό/αγοραστικό ενδιαφέρον, είχαν παραμείνει με τιμές ζώνης του 2007… Ως εκ τούτου, απαιτείται σημαντική αναπροσαρμογή ώστε να εξισωθούν με τις σημερινές αξίες που διαμορφώνονται στην αγορά.
Κατά μέσον όρο, στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, που επωφελήθηκαν σημαντικά από την αύξηση της ζήτησης κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών, προτείνονται αυξήσεις των τιμών ζώνης κατά 50%-60%. Στα βόρεια προάστια, οι προτεινόμενες αυξήσεις είναι σαφώς ηπιότερες και κινούνται κατά μέσον όρο πέριξ του 20%-30%, ωστόσο υπάρχουν και περιπτώσεις όπως η Νέα Πεντέλη και η Λυκόβρυση, όπου υπάρχουν εισηγήσεις της τάξεως του 60,5% και του 85% αντίστοιχα.
Σημαντικές είναι οι αυξήσεις και στα νότια προάστια (π.χ. μέχρι 78,5% στην Αργυρούπολη), τα οποία έχουν ευνοηθεί τόσο λόγω της αυξημένης ζήτησης κατοικιών από επενδυτές του εξωτερικού όσο και λόγω του έργου του Ελληνικού. Αντίστοιχα, μεγάλες αυξήσεις θα πρέπει να αναμένονται (βάσει των εκτιμήσεων) και στις συνοικίες των δυτικών προαστίων, που είχαν παραμείνει στο «απυρόβλητο» επί δεκαετίες, για λόγους άσκησης κοινωνικής πολιτικής. Για παράδειγμα, στην περιοχή του Αιγάλεω, στη ζώνη Ζ΄, υπάρχει εισήγηση για αύξηση της τιμής ζώνης κατά 73%, από τα 1.100 ευρώ/τ.μ., που είναι σήμερα, στα 1.900 ευρώ/τ.μ.
Οι εν λόγω εισηγήσεις-φωτιά είναι συνέπεια της επί χρόνια έλλειψης πολιτικής βούλησης για την επίτευξη πραγματικής εξίσωσης ανάμεσα στις εμπορικές αξίες και τις αντικειμενικές τιμές. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, οι πραγματικές ανισότητες είχαν ουσιαστικά καλυφθεί, εξαιτίας της μείωσης των εμπορικών τιμών, οδηγώντας μάλιστα στο αντίστροφο αποτέλεσμα, δηλαδή οι αντικειμενικές τιμές ήταν κατά κανόνα σημαντικά υψηλότερες των εμπορικών.
Ωστόσο, τα τελευταία τρία χρόνια, η πτωτική πορεία των τιμών πώλησης έλαβε τέλος και αντικαταστάθηκε από μια ουσιαστική άνοδό τους, η οποία, σε συνδυασμό με την πολύ μικρή αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης το 2018, έχει προκαλέσει το νέο, κατακόρυφο «άνοιγμα της ψαλίδας» ανάμεσα στις τιμές ζώνης που ισχύουν και σε αυτές που θα έπρεπε να ισχύουν, ώστε να αντικατοπτρίζουν τις σημερινές αξίες.
Σύμφωνα με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, επικεφαλής της εκτιμητικής εταιρείας Solum Property Solutions, «όσες φορές κλήθηκαν οι εκτιμητές ακινήτων να προχωρήσουν σε εισηγήσεις για τις νέες τιμές ζώνης, εντέλει οι προτάσεις τους δεν λαμβάνονταν υπόψη στην πράξη. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά την προηγούμενη αντίστοιχη διαδικασία αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης το 2018, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων δεν ελήφθησαν υπόψη οι εισηγήσεις των εκτιμητών», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Πριν από την πανδημία
Εν τω μεταξύ, ακόμα και αυτές οι τιμές που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές σε ποσοστό 90% δεν λαμβάνουν καθόλου υπόψη τους την επίδραση της πανδημίας στην αγορά ακινήτων, καθώς υποβλήθηκαν στο υπ. Οικονομικών κατά το πρώτο δεκαπενθήμερο του φετινού Μαρτίου, ακριβώς πριν από την επιβολή μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας. Ετσι, δεν έχουν ενσωματώσει κάποια τυχόν αρνητική επίδραση στις τιμές από τη μετάβαση της οικονομίας από την ανάπτυξη και το έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό στην ύφεση και την απουσία ζήτησης από επενδυτές εκτός Ελλάδας. Ασφαλώς, αν τελικά το οικονομικό επιτελείο αποφασίσει να θέσει σε εφαρμογή τις νέες αντικειμενικές αξίες το καλοκαίρι του 2021, τότε πιθανώς μέχρι τότε να έχει αποκατασταθεί σε μεγάλο βαθμό η ζήτηση, τουλάχιστον από το εξωτερικό.
Οι στρεβλώσεις στις αντικειμενικές παραμένουν
Ακόμα όμως κι αν δεν γίνουν αλλαγές από το οικονομικό επιτελείο στις τιμές που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές, αν δηλαδή υιοθετηθούν εξ ολοκλήρου, είναι προφανές ότι το αποτέλεσμα θα παραμένει ημιτελές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι για πολλοστή φορά δεν προβλέπονται βαθύτερες τομές στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών, πέραν ασφαλώς της ένταξης νέων περιοχών, που μέχρι σήμερα παραμένουν εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, παρότι έχουν αναπτυχθεί σημαντικά τις τελευταίες δεκαετίες.
Σύμφωνα με τον κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, επικεφαλής της Solum Property Solutions, οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας, με βάση τους οποίους προκύπτει τελικά η αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου (σε συνδυασμό βέβαια με την τιμή ζώνης), δεν προβλέπεται να μεταβληθούν στην παρούσα φάση. Ουσιαστικά δηλαδή, αλλάζει η μία παράμετρος καθορισμού της αξίας, δηλαδή η τιμή ζώνης, αλλά δεν αλλάζουν τα υπόλοιπα συστατικά του συστήματος υπολογισμού. Με τον τρόπο αυτό, οι αντικειμενικές τιμές παραμένουν στρεβλές και δεν απεικονίζουν την πραγματικότητα.
Ετσι, εξακολουθεί να είναι συνολικά στρεβλός και ο τρόπος φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, δεδομένου ότι η τιμή ζώνης αφορά την εκτιμώμενη αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου. Οπου δεν υπάρχουν νεόδμητα (π.χ. στο κέντρο της Αθήνας), αυτή η τιμή είναι θεωρητική. Ωστόσο, ο τρόπος υπολογισμού του σημαντικότερου φόρου ακινήτων, του ΕΝΦΙΑ, βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά σε αυτήν ακριβώς την τιμή, αλλά με προσαυξήσεις, ανάλογα με την ηλικία, το σημείο και τα χαρακτηριστικά του εκάστοτε ακινήτου. Δηλαδή, ο ΕΝΦΙΑ φορολογεί τα παλιά ακίνητα σαν καινούργια, ενώ σε όσα είναι όντως νεόδμητα επιβάλλονται προσαυξήσεις, μεγαλώνοντας ακόμα περισσότερο την επιβάρυνση.
Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, το αντίστροφο ισχύει για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, με αποτέλεσμα να προκαλείται εύλογη σύγχυση. Συγκεκριμένα, στις αντικειμενικές αξίες εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας για τα ακίνητα κάποιας ηλικίας, αλλά και στην περίπτωση αυτή, αυτό γίνεται με ελλιπή τρόπο, καθώς ο ανώτατος συντελεστής είναι τα 25 έτη. Ετσι, είτε το ακίνητο έχει κατασκευαστεί το 1995, είτε το 1955, ο συντελεστής παλαιότητας, επομένως και η απομείωση της αντικειμενικής αξίας, είναι ακριβώς ίδια.
kathimerini.gr
