Είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για επένδυση, οι προτιμήσεις των αγοραστών δημιουργούν τάσεις στην αγορά και υπάρχουν κατηγορίες ακινήτων που ξεχωρίζουν. Τα «best sellers» της αγοράς δεν είναι τα λεγόμενα «φιλέτα» ή τα ακριβότερα ακίνητα με δύο πισίνες και γήπεδο στην πίσω αυλή. Είναι αυτά που αναζητά ο περισσότερος κόσμος, που τόσο το εύρος τιμών όσο και τα ποιοτικά τους χαρακτηριστικά κάνουν τις αγγελίες τους να κατεβαίνουν ταχύτερα από όλες τις υπόλοιπες. Η πραγματικότητα της αγοράς είναι ότι πιο εύκολα βρίσκεις μία βίλα με όλες τις σύγχρονες ανέσεις και την ανάλογη τιμή, παρά ένα «σχετικά» νεόδμητο τριάρι σε καλή περιοχή, με πάρκινγκ και καλή μόνωση που η τιμή του δεν έχει… ξεφύγει. Ο «θεός» της αγοράς ήταν, είναι και θα είναι η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς.
Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά που ξεχωρίζουν
Χωρίς έκπληξη και για την «αυγή» του 2022 τα ακίνητα με τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι αυτά που την τιμή τους μπορεί να καλύψει το μεγαλύτερο μέρος των υποψήφιων ιδιοκτητών. Συγκεκριμένα, στη μεσαία προς μικρή κατηγορία τιμών. Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων στις πρώτες ενδείξεις του 2022 παραμένουν τα ίδια με το τέλος του 2021. Το δημοφιλέστερο ακίνητο για το 2020 και το 2021 είναι από 51 έως 75 τετραγωνικά μέτρα και κατασκευής από το 1961 έως και το 1970. Η διαφορά είναι το αν έχει ή όχι πάρκινγκ και το αν έχει γίνει ανακαίνιση. Το τελευταίο, ανάλογα και με την έκταση που έχει γίνει, όπως και τη νέα ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου, είναι που μπορεί να εκτοξεύσει την τιμή ακόμα και παλαιότερων κατοικιών. Η διακύμανση των τιμών είναι χαρακτηριστική. Το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό του δημοφιλέστερου ακινήτου αυξήθηκε το 2021 κατά 15,83% αγγίζοντας τα 882,60 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 761,96 ευρώ ανά τ.μ. το 2020 και 668 ευρώ τ.μ. το 2019.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, υπάρχουν τέσσερις κατηγορίες ακινήτων που ξεχωρίζουν.
1 To «οικογενειακό» έως 160.000 ευρώ: Διαμερίσματα άνω του 1ου ορόφου από 75 τ.μ. έως 95 τ.μ. κατ’ ελάχιστο με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια. Κυρίως, διαμερίσματα κατασκευής 1970-1980 μερικώς ή/και ολικώς ανακαινισμένα. Αν πρόκειται όμως για τις καλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας ή/και τα προάστια της Αττικής, που καταγράφουν μεγάλη ζήτηση (Παλαιό Φάληρο, Ν. Σμύρνη, Γλυφάδα, Αλιμος, Βούλα κ.λπ.), τότε τα διαθέσιμα διαμερίσματα είναι είτε μερικώς ανακαινισμένα ή μη ανακαινισμένα. Στόχος η κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης. Οι αγοραστές είναι, κυρίως, ηλικίας έως 44 ετών, που διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου. Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι η άνωθεν κατηγορία τη δεδομένη χρονική στιγμή αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού, λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω των υψηλών ενοικίων, που σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου πολλές φορές η μηνιαία δόση υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%.
2 Το «κλεινόν άστυ» επιλέγουν οι «bachelors»: Στα αστικά κέντρα, όπως Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ιδιαίτερα από το 2018 και μετά, καταγράφεται έντονη κινητικότητα για αγορά κατοικιών από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. άνω του 1ου ορόφου κατάλληλα είτε για εργένηδες είτε για νέα ζευγάρια με στόχο την ιδιοκατοίκηση ή/και την «εκμετάλλευση» από επενδυτές μέσω της μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης που τα τελευταία 3 χρόνια η ζήτηση καταγράφει συνεχώς αυξητικές τάσεις. Τα διαθέσιμα κεφάλαια ποικίλλουν ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση του διαμερίσματος, δηλαδή αν πρόκειται για διαμέρισμα μερικώς ή/και ολικώς ανακαινισμένο αγγίζει τα 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε Β’ περιοχές του κέντρου της Αθήνας, ενώ, αν πρόκειται για τις καλές περιοχές του κέντρου, τότε το ίδιο κεφάλαιο διατίθεται για μη ανακαινισμένα διαμερίσματα.
3 H μικρή επένδυση για… έξτρα εισόδημα: Μικρά δυάρια ή και γκαρσονιέρες έως 50 τ.μ. άνω του 1ου ορόφου κατάλληλα, κυρίως, για φοιτητές με στόχο την ιδιοκατοίκηση ή/και την «εκμετάλλευση» έχουν γίνει ανάρπαστα από επενδυτές μέσω της μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης λόγω της μεγάλης ζήτησης που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια, αλλά και την πιθανότητα εγγραφής σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητά μας. Προφίλ ακινήτου που επικεντρώνει έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον, γεγονός που καταγράφεται και στο μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του υπουργείου Οικονομικών τόσο για τον Δήμο Αθηναίων όσο και της Θεσσαλονίκης. Τα διαθέσιμα κεφάλαια ποικίλλουν ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση του διαμερίσματος, δηλαδή αν πρόκειται για διαμέρισμα μερικώς ή και ολικώς ανακαινισμένο αγγίζει τα 1.500 ευρώ/τ.μ. σε Β’ περιοχές του κέντρου της Αθήνας, ενώ, αν πρόκειται για τις καλές περιοχές του κέντρου, τότε το ίδιο κεφάλαιο διατίθεται για μη ανακαινισμένα διαμερίσματα.
4 Το «νέο σπίτι» έως 250.000 ευρώ: Διαμερίσματα 85-95 τ.μ. με 2 Υ/Δ ή/και 3 Υ/Δ, διαθέτοντας και parking, άνω του 1ου ορόφου, με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€. Το ενδιαφέρον καταγράφεται έντονο από νεόνυμφα ζευγάρια που υποστηρίζονται για την αγορά από τους γονείς τους και παράλληλα διαθέτουν προέγκριση στεγαστικού δανείου. Ανάλογα με την περιοχή, την ποιότητα κατασκευής, τις παροχές (αποθήκη, κλειστό parking, smart home, ενεργειακές αναβαθμίσεις, υποδοχή φορτιστή ηλεκτρικού αυτοκινήτου, φωτοβολταϊκά κ.λπ.), διαμορφώνεται και η ζητούμενη τιμή πώλησης ανά τ.μ., η οποία καθορίζει ανάλογα τον προϋπολογισμό, π.χ. 250.000 το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων 80 τ.μ. ή 95 τ.μ.
» Ανοδος τιμών: Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. (27,83% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (37,25% του συνόλου των μεταβιβάσεων). Βάσει των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο, όπως περιγράφεται παραπάνω, το 2021 αυξήθηκε κατά 15,83% σε σχέση με το 2020 και κατά 32,13% σε σχέση με το 2019. Το μέσο τίμημα μεταβίβασης ανά τετραγωνικό μέτρο το 2021 διαμορφώνεται στα 882,60 ευρώ/τ.μ. έναντι 761,96 ευρώ/τ.μ. το 2020 και 668 ευρώ/τ.μ. το 2019.
» Το 86,26% των μεταβιβάσεων του 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ.: Το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ., που αποτελούν και το 86,26% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2020, με το ποσοστό να αγγίζει το 84,88% και το 2019 κυμαίνεται στο 84,55%.
» Το 76,57% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε κατοικίες: Οσον αφορά στο είδος των ακινήτων, το 76,57% των μεταβιβάσεων αφορούσε κατοικίες, το 11,82% επαγγελματική στέγη και το 5,32% θέση στάθμευσης. Τα αντίστοιχα ποσοστά για το 2020 ήταν 78,15%, 11,54% και 4,32%, ενώ για το 2019 ήταν 81,37%, 12,92% και 2,09%.
» «Εκρηξη» +64,5% στις θέσεις στάθμευσης: Πέρα από τα οικιστικά ακίνητα, μεγάλο ενδιαφέρον υπάρχει για την αγορά θέσης στάθμευσης, που αποτελεί προτεραιότητα για πολλούς νέους ιδιοκτήτες, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας. Ενώ τα τελευταία χρόνια δεν έχει σημειώσει ποτέ κάμψη, είναι ενδιαφέρον ότι είναι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις του «δύσκολου» 2020 σε σχέση με το 2019. Συγκεκριμένα, οι θέσεις στάθμευσης παρουσίασαν το 2021 αύξηση κατά 64,5% σε σχέση με το 2019 και κατά 52,55% σε σχέση με το 2020. Μία τάση που, σύμφωνα με τους ειδικούς, συνεχίζεται και φέτος, αν και είναι νωρίς για τα πρώτα στατιστικά.
» Το 77,09% των μεταβιβάσεων αφορούσε ακίνητα έως το 1980: Στην πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2021 και με ποσοστό 37,25% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,82% και στην τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,02%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2020 ήταν 43,84%, 25,1% και 15,89%, ενώ το 2019 ήταν 40,85%, 27,88% και 14,88%.
Ειδικότερα, στη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, την Αθήνα και συγκεκριμένα στον Δήμο Αθηναίων, τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 19,99% (καταγράφεται αύξηση κατά 7,18 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2020), ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 8,54% (καταγράφεται αύξηση κατά 4,69 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2020).
Πέρσι υπήρξε μείωση κατά 7,74% στον αριθμό των μεταβιβάσεων ακινήτων κατασκευής 1951-1980 σε σχέση με το 2020. Το 2020 ήταν 84,83%, ενώ το 2021 αγγίζει το 77,09%. Αυτή η ποσοστιαία διαφορά καταγράφει την τάση για αγορά νεότερων ακινήτων. Σύμφωνα με τα στατιστικά, το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών και το 2021, όπως και τα δύο προηγούμενα έτη (2020, 2019), επέλεξε ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών. Επιπλέον, σε απόλυτους αριθμούς η κίνηση καταγράφεται μικρή για τα νεότερα ακίνητα κατασκευής 2011-2020, που κρατούν τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα, αλλά ποσοστιαία σε σχέση με το 2019 καταγράφεται αύξηση των μεταβιβάσεων κατά 32,5% σε σχέση με το 2019.
ΤΙ ΕΔΕΙΞΑΝ ΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΤΟΥ 2021
ΠΙΟ ΔΗΜΟΦΙΛΗ τα ακίνητα 51 – 75 τετραγωνικών μέτρων
Τα δημοφιλέστερα ακίνητα βάσει τετραγωνικών μέτρων, σύμφωνα με το σύνολο των μεταβιβάσεων για το 2021, είναι τα ακίνητα από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ., που αποτελούν το 27,83% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31 τ.μ. έως 50 τ.μ., που αποτελούν το 22,95% των μεταβιβάσεων, οι γκαρσονιέρες-studio έως 30 τ.μ., που αποτελούν το 22,30% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76 τ.μ. έως 95 τ.μ. αποτελούν το 13,18%, τα διαμερίσματα από 96 τ.μ. έως 120 τ.μ. το 7,48% και μόλις το 6,26% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.
Βάσει των παραπάνω και σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, το ενδιαφέρον των αγοραστών και το 2021, όπως και τα προηγούμενα δύο έτη (2020, 2019) επικεντρώθηκε, κυρίως, σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50 τ.μ. και σε ακίνητα από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. με 2 Υ/Δ. Ακίνητα που εύκολα μπορούν να αξιοποιηθούν είτε με στόχο την ανακαίνιση και μεταπώληση είτε μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης, που η ζήτηση είναι συνεχώς αυξημένη, ή και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα.
Σε αυτήν τη συγκυρία, όπου η αγορά συνολικά κινείται ανοδικά, οι τάσεις είναι θετικές, όμως και οι αρνητικές τάσεις παίζουν σημαντικό ρόλο στην τελική εικόνα. Παράδειγμα, το επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυρίως στα αστικά κέντρα, που από το 2017 και μετά είχε μειωθεί «κατακόρυφα» και πολλοί ιδιοκτήτες, που είχαν ήδη προχωρήσει σε επενδύσεις ανακαίνισης των ακινήτων τους, σκέφτηκαν να επιστρέψουν στις συμβατικές μακροχρόνιες μισθώσεις. Η επιρροή στο κόστος ενοικίου ήταν άμεση. Η μία εξέλιξη φέρνει την άλλη και οι υποψήφιοι επενδυτές έστρεψαν το ενδιαφέρον τους αλλού. Το 2020 και το 2021, σε αντίθεση με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το επενδυτικό ενδιαφέρον, ακόμη και εν μέσω πανδημίας, «χτύπησε» κόκκινο για αυτοτελή κτίρια, με στόχο την τουριστική ανάπτυξή τους, την ανάπτυξη διαμερισμάτων είτε προς πώληση είτε προς μακροχρόνια – συμβατική μίσθωση, αλλά και για νέους γραφειακούς χώρους, ιδιαίτερα στο κέντρο της πρωτεύουσας και στις κεντρικές αρτηρίες της Αττικής.
Πηγή: eleftherostypos.gr